Oude eigen woning in de verhuur

14-10-2010

Inleiding

Het zal niemand zijn ontgaan dat er problemen zijn op de woningmarkt. Het duurt langer voordat woningen verkocht zijn. Als de voormalige eigen woning in de verkoop staat, mag de rente van de schuld die men is aangegaan voor de verwerving (incl. kosten onderhoud en verbouwingskosten) van die woning, op het inkomen in box 1 in mindering worden gebracht. Dit gedurende het jaar waarin de woning wordt verlaten en te koop komt te staan en de twee daarop volgende jaren.

Om de extra rentelasten te kunnen betalen zijn er mensen die besluiten om de woning die in de verkoop staat, te gaan verhuren. Normaal betekent dit:

- einde aftrek rente in box 1 voor die woning;

- realiseren van de overwaarde wat gevolgen heeft voor de financiering van de eventuele nieuwe woning;

- als verhuurder de woning verlaat, blijft de woning met de daarbij behorende schuld in box 3.

Voorbeeld

Jan heeft een woning met een waarde van € 300.000. De eigenwoningschuld van deze woning bedraagt € 225.000. Jan heeft op 4 april 2010 een nieuwe woning gekocht voor € 350.000, maar zijn oude woning is nog niet verkocht. Hij heeft voor de aankoop van de nieuwe woning een bedrag geleend van € 350.000. Hij mag nu de rente in aftrek brengen over € 575.000.

Als hij de oude woning gaat verhuren, mag hij de rente over de eigenwoningschuld niet meer in aftrek brengen en moet hij ook de (fictieve) overwaarde op de nieuwe financiering in mindering brengen. Hij mag dan nog maar de rente over € 275.000 in aftrek brengen.

Hier staat tegenover dat Jan nu inkomsten genereert uit de oude woning. Als de huurder de woning verlaat stoppen de huurinkomsten en blijft de beperking van de renteaftrek in stand.

Crisismaatregel

Door de fiscale onzekerheid was het voor veel mensen een enorme drempel om hun woning te gaan verhuren. Om de problemen op de woningmarkt te beperken is er een crisismaatregel genomen om een tijdelijke verhuur van de te koop staande woning interessanter te maken. Op grond van deze regeling gaat de woning en de daarbij behorende schuld bij verhuur nog steeds naar box 3. Alleen hoeft men geen fictieve overwaarde in acht te nemen. Verder geldt dat de renteaftrek ter zake van de oude woning herleeft als de woning weer leeg komt te staan. Dit moet dan wel gebeuren binnen de periode dat de “verkoopregeling” geldt.

In het belastingplan 2011 wordt de periode “lopend jaar en de twee daarop volgende jaren” tijdelijk omgezet in “lopend jaar en de drie daarop volgende jaren”. De verruiming wordt echter weer teruggedraaid op 1 januari 2013.

Voorbeeld

Als er sprake is van een tijdelijke verhuur mag Jan uit ons voorbeeld de rente over de nieuwe schuld (€ 350.000) geheel in aftrek blijven brengen. Als de huurder van Jan uit ons voorbeeld na 6 maanden de woning verlaat en de woning weer leeg komt te staan, mag Jan de oude woning en de daarbij behorende schuld weer naar box 1 overhevelen. Hij mag de rente van de oude schuld dan weer in aftrek brengen tot 31 december 2012. Jan zou niet meer kunnen profiteren van het tijdelijk oprekken van de aftrekperiode.

Gevaren

a. Huurbescherming

Het toepassen van de regeling kent echter ook wat gevaren. De meeste zijn al redelijk bekend. Zo staat er in veel hypotheekaktes een huurbeding. Op grond van dit beding mag de woning waarop de hypotheek gevestigd is, niet zonder toestemming van de geldverstrekker worden verhuurd. Doet men dit toch en komt men de verplichtingen niet na, dan kan de geldverstrekker de huurder de woning uitzetten. Deze kan dan geen beroep doen op de huurbescherming en zal een schadeclaim moeten indienen bij zijn verhuurder. Als de geldverstrekker van mening is dat de opbrengst bij een eventuele verkoop in verhuurde staat voldoende is om schulden af te lossen, kan zij toestemming verlenen voor de verhuur en is de huurder wel beschermd.

Om deze problemen te voorkomen kan men toestemming vragen om te mogen verhuren in het kader van de Leegstandswet. Dit is echter geen voorwaarde die in de Wet IB 2001 wordt gesteld.

De vergunning voor tijdelijke verhuur van leegstaande woningen en gebouwen vraagt men aan bij de gemeente waar de tijdelijk te verhuren woning staat. De vergunning wordt alleen verleend als:

- de woonruimte leegstaat;

- van de eigenaar niet verlangd kan worden dat hij de woning verkoopt of permanent verhuurt (bijvoorbeeld omdat het op dat moment ongunstig is);

- de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte in voldoende mate bewoond zal worden.

De gemeente kan een vergunning voor maximaal 2 jaar verlenen. De gemeente kan ook voor een kortere termijn kiezen. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning telkens voor maximaal 1 jaar worden verlengd. De totale lengte van de vergunning is nooit meer dan 5 jaar.

De huurovereenkomst moet voor ten minste 6 maanden worden aangegaan en er geldt een opzegtermijn van minimaal 1 maand voor de huurder en minimaal 3 maanden voor de verhuurder. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen.

In de huurovereenkomst moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend en welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld.

b. Verzekering

Het is verstandig om ook bij de verzekeraar te melden dat men de woning gaat verhuren. In de polisvoorwaarden is vaak een bepaling opgenomen inzake verhuur. Wanneer men de woning tijdelijk verhuurt, kan de dekking van de opstal- of aansprakelijkheidsverzekering beperkter zijn of kan de verzekeraar besluiten de premie te verhogen.

c. Terugkeer naar box 1

In het betreffende artikel staat de volgende zinsnede:

… Indien een in de eerste volzin bedoelde woning vanaf enig moment in de daar bedoelde periode inkomen uit sparen en beleggen genereert en vervolgens vanaf enig moment weer belastbare inkomsten uit eigen woning, wordt …

Een terugkeer van de woning naar box 1 is dus een voorwaarde voor het buiten aanmerking laten van de fictieve overwaarde. Dit is op zich ook logisch want anders zou je ook bij permanente verhuur kunnen stellen dat je de bedoeling hebt om tijdelijk te gaan verhuren om zo meer rente in aftrek te kunnen brengen ter zake van de nieuwe woning. Maar wat nu als de huurder zo tevreden is over de woning en besluit de woning te gaan kopen. Ook dan zou de woning niet meer terugkeren naar box 1. Moet dan met terugwerkende kracht alsnog de aftrek van de rente van de nieuwe woning worden beperkt?

Voorbeeld

De huurovereenkomst tussen Jan uit ons voorbeeld en de huurder is verlengd en in mei 2012 geeft de huurder aan dat hij de woning wil kopen. Op grond van de wettekst zou dit betekenen dat achteraf bezien Jan geen beroep mag doen op de verruimingsregeling. Jan wordt geacht in 2010 toch een overwaarde te hebben gerealiseerd. Hij had maar de rente over € 275.000 in aftrek mogen brengen. De aangiften over 2010 en 2011 moeten dan dus worden herzien.

Het is de vraag of de Belastingdienst de regeling ook zo streng zal uitleggen, maar het is toch iets om ernstig rekening mee te houden. Een simpele oplossing is om de huurder even te laten vertrekken en dan pas te verkopen. Als deze periode (erg) kort is zou de Belastingdienst kunnen stellen dat de huurder de woning feitelijk niet heeft verlaten.

Tot slot

In 2011 wordt de vermogensrendementsheffing bepaald aan de hand van het vermogen op 1 januari 2011 en niet meer op basis van de gemiddelde waarde. Als de woning op deze datum wordt verhuurd, wordt het verschil tussen de WOZ-waarde van het pand (eventueel met correctie) en de schuld ter zake van die woning (na verrekening van de eventuele aftrekdrempel) in box 3 belast met 1,2%. Als men de woning wil gaan verhuren is het zinvol om te kijken of men de verhuur start voor of na de jaarwisseling. Een kwestie van rekenen en voldoende huur vragen.

Hier ligt een mooie taak voor een hypothecair planner.

Over de auteur:

Jerry Aarts is werkzaam via ABEL Gilze BV opleiding en advies. Via deze vennootschap verzorgt hij diverse opleidingen (o.a. in opdracht van Dukers en Baelemans) en publiceert ook in diverse vakbladen. Hij is tevens verbonden als associate lector aan Fontys Hogeschool Financieel Management te Eindhoven. Jerry Aarts is fiscaal jurist en heeft zich gespecialiseerd in de fiscale en juridische aspecten van financiële planning.


« Terug naar nieuwsoverzicht